韓国の商街建物賃貸借保護法：テナントが必ず知っておくべきこと

韓国で商業用のスペースを借りて事業を営んでいるなら、商街建物賃貸借保護法（상가건물임대차보호법）は、あなたにとって最も重要な法的な盾です。契約更新の権利を保障し、権利金を保護し、賃料の値上げに上限を設けています。ところが、自分がどのように守られているのかを十分に理解していないテナントは少なくありません。

主な保護内容の早見表

保護	内容	ポイント
契約更新要求権	通算10年まで更新を要求できる	賃貸人が拒否できる理由は限られている
権利金の保護	回収を妨害した賃貸人は損害賠償責任を負う	テナントが新規賃借人を紹介できる
賃料増額の上限	**年5%**まで	市場の状況にかかわらず適用
確定日付	税務署で取得	優先弁済権
対抗力	事業者登録＋占有	所有者が変わっても存続する

10年の契約更新要求権

テナントは、最初の賃貸借契約の開始日から通算10年になるまで、契約の更新を要求できます。これは事業の安定を守るための柱となる制度です。

賃貸人が拒否できるのはどんなとき？

1. テナントが賃料を3回以上滞納した
2. テナントが無断で転貸した
3. 建物が修復できないほど滅失した
4. 賃貸人が自ら使用する必要がある（要件は厳格）
5. テナントに義務の重大な違反があった

更新の要求は、契約満了の6か月前から1か月前までに行う必要があります。10年を過ぎると更新要求権はなくなるため、賃貸人と直接交渉することになります。

権利金（권리금）の保護

権利金とは？

権利金とは、商業用物件が持つ有形・無形の営業上の価値に対する対価です。設備、顧客基盤、ブランドの評判、立地のプレミアムなどが含まれます。

種類	対象
施設権利金	内装、設備、備品
営業権利金	顧客基盤、売上、のれん
立地権利金	人通り、エリアのプレミアム

賃貸人に禁止されている行為

賃貸人は、次のような方法で権利金の回収を妨げてはなりません。

1. テナントが紹介した新規賃借人との契約を（正当な理由なく）拒否する
2. 不当な条件を課す（過大な賃料を要求するなど）
3. テナントが紹介した新規賃借人を無視して、第三者と契約する
4. 正当な理由なく物件を空室のままにする

違反した場合、賃貸人は権利金の全額について賠償責任を負います。

賃料増額の上限（最大5%）

状況	上限は適用される？
契約の更新	はい — 5%が上限
最初の契約	いいえ — 自由に交渉
10年経過後の再契約	いいえ — 自由に交渉
黙示の更新	はい — 従前の条件を維持

よくあるトラブルと対処法

トラブル	争点	対処法
更新の拒否	賃貸人が自己使用を主張する	本当にその意思があるのか証明を求める
権利金回収の妨害	新規賃借人を遠ざけるための過大な賃料要求	損害賠償を求めて提訴する
過大な賃料の値上げ	5%の上限を超えている	調停を申し立てる
保証金が返ってこない	契約終了後も返還されない	賃借権登記命令＋訴訟

紛争解決の窓口

1. 大韓法律救助公団：無料の法律相談（132番）
2. 商街建物賃貸借紛争調停委員会：正式な調停
3. 裁判所での訴訟：最後の手段

賃貸借の条件を安全に共有する

商業用の賃貸借契約は最長10年にわたって効力を持つため、書類を安全に管理することが欠かせません。賃料の額や権利金、特約など、センシティブな条件をやり取りするときに、KakaoTalkのグループチャットで送るのはリスクがあります。

LOCK.PUBを使えば、契約の主な条件をまとめた秘密メモを作成し、パスワードと有効期限（Pro）を設定したうえで安全に共有できます。

• 許可された相手だけが閲覧できる
• 有効期限が過ぎると開けなくなる
• 流出のリスクを最小限に抑えられる

パスワードは別の手段（電話）で伝えましょう。

まとめ

韓国の商街建物賃貸借保護法は、テナントを手厚く守っています。

1. 10年の契約更新要求権 — 事業を続けられる
2. 権利金の保護 — 営業上の価値に見合った正当な対価
3. 賃料増額の上限5% — コストの見通しを立てやすい
4. 確定日付＋対抗力 — 保証金を守れる

契約書は大切に保管し、交渉の経緯は記録に残しておきましょう。センシティブな賃貸借の条件を共有するときは、LOCK.PUBのパスワード保護付きメモを使いましょう。