韓國商家租賃保護法：每位租戶都該知道的事

如果你在韓國承租店面做生意，《商家建築物租賃保護法》（상가건물임대차보호법）就是你最重要的法律保障。它保障續約權、保護權利金，並限制租金漲幅——但很多租戶並不完全清楚自己享有哪些保護。

主要保護一覽

保護	內容	重點
續約請求權	可請求續約，總期間最長10年	房東拒絕的理由受到限制
權利金保護	房東妨礙回收權利金須負損害賠償責任	租戶可介紹新承租人
租金漲幅上限	每年最多5%	不受市場行情影響
確定日期	向稅務署申請	享有優先受償權
對抗力	營業登記＋占有	房屋易主後仍然有效

10年續約請求權

租戶可以請求續約，總期間最長為自最初租約起算10年。這是保障營業穩定的核心。

房東在什麼情況下可以拒絕？

1. 租戶累計欠租達3次以上
2. 租戶未經同意轉租
3. 建物毀損至無法修復
4. 房東需要自用該空間（要件嚴格）
5. 租戶嚴重違反義務

續約請求必須在租約到期前6個月至1個月之間提出。滿10年後就不再有續約請求權——須直接協商。

權利金（권리금）保護

什麼是權利金？

權利金是對店面有形與無形營業價值的補償——包括設備、客源、品牌聲譽和地段溢價。

類型	涵蓋內容
設施權利金	裝潢、設備、固定裝置
營業權利金	客源、營收、商譽
地段權利金	人潮流量、商圈溢價

房東禁止的行為

房東不得以下列方式妨礙權利金回收：

1. 無正當理由拒絕與租戶介紹的新承租人簽約
2. 提出不合理條件（要求過高租金）
3. 無視租戶介紹的新承租人，改與第三人簽約
4. 無正當理由讓空間閒置

違反者須賠償相當於權利金全額的損害。

租金漲幅上限（最多5%）

情況	是否適用上限？
續約	是——上限5%
初次簽約	否——自由協商
滿10年後重新簽約	否——自由協商
默示續約	是——維持原條件

常見糾紛與解決方法

糾紛	核心問題	因應方式
拒絕續約	房東主張自用	要求證明確實有自用意圖
妨礙權利金回收	以過高租金逼退新承租人	提起損害賠償訴訟
租金漲幅過高	超過5%上限	申請調解
押金不返還	租約結束後未退還	租賃權登記命令＋訴訟

糾紛解決管道

1. 大韓法律救助公團：免費法律諮詢（撥打132）
2. 商家建築物租賃糾紛調解委員會：正式調解
3. 法院訴訟：最後手段

安全分享租約條件

商業租約最長可維持10年，因此安全地管理文件格外重要。討論租金金額、權利金、特約條款等敏感條件時，用LINE群組傳送是有風險的。

使用LOCK.PUB把主要合約條件寫成安全的備忘錄，設定密碼和到期時間（Pro），就能安心分享：

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重點整理

韓國商家租賃保護法為租戶提供了強而有力的保障：

1. 10年續約權——確保營業延續
2. 權利金保護——營業價值獲得公平補償
3. 5%租金上限——成本可預期、好管理
4. 確定日期＋對抗力——保障押金

妥善保管你的合約，並記錄協商過程。分享敏感的租約條件時，請使用LOCK.PUB的密碼保護備忘錄。