คู่มือสัญญาเช่าบ้านในฝรั่งเศส 2025: ทุกเรื่องที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องรู้

การเช่าที่พักในฝรั่งเศสมาพร้อมการคุ้มครองผู้เช่าที่เข้มแข็ง แต่ทั้งสองฝ่ายก็มีหน้าที่เฉพาะที่ต้องปฏิบัติ การปรับปรุงกฎในปี 2025 ได้เพิ่มเพดานค่าเช่าที่เข้มงวดขึ้น การคืนเงินประกันที่เร็วขึ้น และสิทธิใหม่ด้านการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงาน ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าทุกคนควรทำความเข้าใจ

คู่มือนี้สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าในฝรั่งเศส (bail de location) และการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายล่าสุด

การเปลี่ยนแปลงสำคัญปี 2025

สิ่งที่เปลี่ยน	กฎใหม่
เพดานการขึ้นค่าเช่า	สูงสุด 2.5% ในเขตตลาดเช่าตึงตัว
การคืนเงินประกัน	15 วันทำการ (เดิม 2 เดือน)
การปรับปรุงด้านพลังงาน	ผู้เช่าที่พักระดับ E/F/G ขอให้ปรับปรุงได้
ระดับประสิทธิภาพพลังงานขั้นต่ำ	ที่พักระดับ F และ G ถูกจำกัดการทำสัญญาเช่าใหม่

ประเภทของสัญญาเช่า

สัญญาเช่าแบบไม่มีเฟอร์นิเจอร์ (Location vide)

• ระยะเวลา: ขั้นต่ำ 3 ปี (6 ปีหากผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคล)
• การต่อสัญญา: ต่ออัตโนมัติหากไม่มีการแจ้งยกเลิก
• ระยะแจ้งล่วงหน้า: 3 เดือน (1 เดือนในเขตตลาดเช่าตึงตัว)

สัญญาเช่าแบบมีเฟอร์นิเจอร์ (Location meublée)

• ระยะเวลา: ขั้นต่ำ 1 ปี (9 เดือนสำหรับนักศึกษา)
• การต่อสัญญา: ต่ออัตโนมัติ
• ระยะแจ้งล่วงหน้า: 1 เดือน

เงินประกัน (Dépôt de garantie)

ประเภทสัญญา	เงินประกันสูงสุด
ไม่มีเฟอร์นิเจอร์	ค่าเช่า 1 เดือน (ไม่รวมค่าส่วนกลาง)
มีเฟอร์นิเจอร์	ค่าเช่า 2 เดือน (ไม่รวมค่าส่วนกลาง)

กำหนดเวลาคืนเงินประกันปี 2025

• 15 วันทำการ หากสภาพที่พักตรงกับบันทึกสภาพตอนเข้าอยู่
• 2 เดือน หากต้องมีการหักเงิน (ความเสียหาย ค่าส่วนกลางค้างชำระ)
• ผู้ให้เช่าที่คืนเงินล่าช้าต้องจ่าย ค่าปรับ 10% ต่อเดือน ของความล่าช้า

เพดานค่าเช่าในเขตตลาดเช่าตึงตัว

ในพื้นที่ที่ถูกกำหนดเป็น "zones tendues" (ปารีส ลียง มาร์แซย์ บอร์โดซ์ และเมืองอื่น ๆ) ค่าเช่าอยู่ภายใต้กฎดังนี้

• เพดานการขึ้นค่าเช่ารายปี 2.5% (อิงดัชนี IRL — Indice de Référence des Loyers)
• Encadrement des loyers (การควบคุมค่าเช่า) ในบางเมือง — ค่าเช่าต้องไม่เกินราคาอ้างอิงที่ผู้ว่าราชการจังหวัด (préfet) กำหนด

ระยะแจ้งล่วงหน้า (Préavis)

ผู้เช่าแจ้งย้ายออก

กรณี	ระยะแจ้งล่วงหน้า
ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ กรณีทั่วไป	3 เดือน
ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ในเขตตลาดเช่าตึงตัว	1 เดือน
มีเฟอร์นิเจอร์	1 เดือน
ย้ายงานหรือตกงาน	1 เดือน
เหตุผลด้านสุขภาพ (อายุเกิน 60 ปี)	1 เดือน
ได้รับจัดสรรที่พักอาศัยเพื่อสังคมครั้งแรก	1 เดือน

ผู้ให้เช่าแจ้งยกเลิกสัญญา

• 6 เดือน ก่อนสัญญาสิ้นสุด
• ทำได้เฉพาะกรณี: ขายทรัพย์สิน ใช้อยู่อาศัยเอง หรือมีเหตุผลอันชอบธรรม
• ต้องระบุเหตุผลประกอบและข้อมูลสิทธิของผู้เช่า

สิทธิด้านการปรับปรุงพลังงาน (ใหม่)

ตั้งแต่ปี 2025 ผู้เช่าที่พักที่ได้ระดับ E, F หรือ G ในใบประเมินประสิทธิภาพพลังงาน (Diagnostic de Performance Énergétique หรือ DPE) สามารถ

• ขอให้ผู้ให้เช่าดำเนินการปรับปรุงด้านพลังงาน
• ไม่ยอมรับการขึ้นค่าเช่าหากที่พักไม่ผ่านมาตรฐานขั้นต่ำ
• แจ้งหน่วยงานท้องถิ่นเกี่ยวกับที่พักที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน

ที่พักระดับ G ถูกห้ามทำสัญญาเช่าใหม่แล้ว ส่วนที่พักระดับ F จะถูกห้ามตั้งแต่ปี 2028

วิธีแชร์เอกสารสัญญาเช่าอย่างปลอดภัย

สัญญาเช่า บันทึกสภาพที่พัก ใบเสร็จเงินประกัน และจดหมายโต้ตอบ ล้วนมีข้อมูลส่วนตัวและข้อมูลทางการเงิน การแชร์ผ่านอีเมลหรือแอปแชทที่ไม่มีการป้องกันจึงทำให้ทั้งสองฝ่ายเสี่ยง

LOCK.PUB ช่วยให้คุณสร้างลิงก์ที่ป้องกันด้วยรหัสผ่านเพื่อแชร์เอกสารสัญญาเช่าอย่างปลอดภัย ตั้งวันหมดอายุได้ (Pro) ส่งลิงก์ทาง LINE แล้วผู้รับจะเปิดเอกสารได้ด้วยรหัสผ่านที่คุณบอกให้เท่านั้น ไม่ต้องสมัครบัญชี

เอกสารสำคัญที่ผู้เช่าต้องมี

ก่อนเซ็นสัญญา ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้รับ

• สัญญาเช่า (bail) ที่ลงนามแล้ว
• บันทึกสภาพที่พักตอนเข้าอยู่ (état des lieux d'entrée)
• ใบประเมินประสิทธิภาพพลังงาน (DPE)
• แฟ้มผลตรวจทางเทคนิค (dossier de diagnostics techniques)
• เอกสารสรุปสิทธิผู้เช่า (notice d'information)
• แบบฟอร์มใบเสร็จค่าเช่า

ข้อพิพาทที่พบบ่อยและทางแก้

1. ไม่ได้รับเงินประกันคืน — ส่งจดหมายลงทะเบียนตอบรับ (lettre recommandée) หากไม่มีการตอบกลับ ให้ยื่นเรื่องต่อ Commission départementale de conciliation
2. ขึ้นค่าเช่าโดยมิชอบ — ตรวจสอบดัชนี IRL และราคาอ้างอิงในพื้นที่ แล้วแจ้ง ADIL
3. ที่พักอยู่อาศัยไม่ได้ — ส่งหนังสือเตือนอย่างเป็นทางการ (mise en demeure) และติดต่อหน่วยงานสาธารณสุขท้องถิ่น
4. ผู้ให้เช่าปฏิเสธการซ่อมแซม — ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมส่วนสำคัญ (décret de décence) ศาลสามารถสั่งให้ปฏิบัติตามได้
5. ถูกแจ้งให้ออกโดยไม่ชอบธรรม — โต้แย้งต่อ tribunal judiciaire ภายใน 2 เดือน

แหล่งข้อมูลที่มีประโยชน์

• ADIL (Agence Départementale pour l'Information sur le Logement) — ให้คำปรึกษาด้านกฎหมายฟรี
• ANIL (anil.org) — ข้อมูลที่อยู่อาศัยระดับประเทศ
• Service-Public.fr — แบบฟอร์มทางการของรัฐ
• Commission de conciliation — ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทฟรี

สรุป

กฎหมายการเช่าของฝรั่งเศสให้น้ำหนักกับการคุ้มครองผู้เช่าเป็นอย่างมาก แต่ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิและขั้นตอนที่ชัดเจนเช่นกัน การเปลี่ยนแปลงในปี 2025 ทั้งการคืนเงินประกันที่เร็วขึ้น ข้อกำหนดด้านพลังงานที่เข้มงวดขึ้น และเพดานค่าเช่าที่รัดกุมขึ้น ทำให้การเข้าใจสิทธิของตัวเองสำคัญกว่าที่เคย

เก็บสำเนาเอกสารสัญญาเช่าทั้งหมดไว้อย่างปลอดภัย และเมื่อต้องแชร์เอกสารการเช่าที่ละเอียดอ่อนกับผู้ให้เช่า นายหน้า หรือที่ปรึกษากฎหมาย ให้ใช้ LOCK.PUB เพื่อแชร์แบบป้องกันด้วยรหัสผ่านและจำกัดระยะเวลาได้

---

สัญญาเช่าที่มีเอกสารครบถ้วนช่วยคุ้มครองทั้งสองฝ่าย รู้สิทธิของคุณ เก็บหลักฐานไว้ให้ดี และสื่อสารอย่างปลอดภัย